1、交易对手分析

  香河京御房地产开发有限公司是廊坊京御房地产开发有限公司100%控股的全资子公司,主要开发大运河孔雀城3、4期项目,累计开发面积163804平方米。成立于2009年2月,注册资本金:人民币16500万元,股权结构:廊坊京御(100%股权),法定代表人:孟惊,房地产开发资质肆级。

  截至2012年10月31日,香河京御房地产开发有限公司未经审计的报表账面总资产10.93 亿,剔除预收款项后的资产负债率仅37.82%,显著低于行业水平,财务状况稳健。

  香河京御房地产开发有限公司控股股东廊坊京御成立于2002年12月27日,注册资金为70000万元,房地产开发一级资质。廊坊京御为上市公司华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”,股票代码600340)旗下房地产开发板块唯一直接控股子公司,华夏幸福的所有经营都是通过廊坊京御及其下多家子公司来进行。

  华夏幸福于2011年8月29日实现A 股借壳上市,截至2012年9月30日,未经审计的总资产366.44亿元,净资产45.69亿,资产负债率较高,但剔除预收账款后的资产负债率仅23.29%。截止2013年5月4日总市值244亿元。

  2、增信措施分析

  上市公司担保:上市公司华夏幸福为项目公司的还款义务提供连带责任担保。

  股权质押:项目公司股东廊坊京御将其持有的项目公司100%股权质押给中融信托,信托计划100%控制项目公司。

  3、担保方实力介绍

  华夏幸福为上市公司,房地产开发业绩突出,产品定位好,市场接受度高,现金流良好,经营稳健。华夏幸福基业股份有限公司(股票代码600340)创立于1998年,是中国领先的产业新城投资运营企业集团,公司核心业务包括产业园区开发运营和城镇开发建设。2011年公司销售额165亿,自2005年以来,公司业绩复合增长率保持在100%以上,并于2011年8月29日A股上市,截至2011年末,资产规模275亿元。2012年经营简报显示,2012年全年销售额达211.35亿元,比上年增长28.1%,签约销售面积273.84万平米,比上年增长59.16%。

  截至2012年末,华夏幸福总资产432亿元,稳步扩张,剔除预收款项后的资产负债率32.37%,显著低于行业水平,且呈逐年降低趋势,公司在持续张下,财务状况仍保持一贯的稳健。华夏幸福依靠园区+地产模式,近几年得到了快速的发展,公司业绩复合增长率保持在100%以上。

  4、项目介绍

  大运河孔雀城项目前四期均已成功开发,项目预期收益较高,测算现金流比较安全,项目回款有保障。

  大运河孔雀城位于香河县经济技术开发区内第一城对面,103国道东侧,地理区位优势显著,交通四通八达,拥有京沈高速、103国道等5 条国、省级交通干线,周边各种生活配套设施齐全,有着得天独厚的发展优势和前景。大运河•孔雀城延续孔雀城系列产品的规划理念,建筑形态主打南加州庭院别墅风格,建筑形式包含类独栋、庭院花堡、花园洋房等,致力于打造一个京东首席亲情低密度小镇,三重专属会所的国际、现代、时尚休闲文化社区。

  大运河孔雀城项目分为5期开发,其中1-3期已经完工,第4 期在建,本项目为孔雀城第5 期。大运河孔雀城5 期目前已完成取地流程,取得土地面积为248.92 亩(166154.16 平方米),单价约为85 万元/亩,楼面地价1002元/㎡。但本项目为华夏幸福传统的园区开发的配套住宅,其缴纳的土地出让金的大部分将返还给华夏幸福,土地出让价格由其和政府协商来确定。项目土地不涉及拆迁。

  5、还款来源分析

  本次融资用途为华夏孔雀城五期项目的开发建设,本项目未来预计可实现销售收入为171691万元,信托资金退出来源主要为投资项目所产生的销售收入。

  项目占地面积166154.16㎡,总建筑面积211216㎡,本项目投资总额为10.5785 亿元。其中联排别墅61880㎡,均价预计9000元/㎡,叠拼49950㎡,均价预计8100元/㎡,叠堡41958㎡,均价预计11620元/㎡,旗舰大堡二代17856㎡,均价预计15000元/㎡,商业350平米。根据测算,销售率盈亏平衡点70%,销售均价盈亏平衡点:7025 元/平方米。

  6、信托公司介绍

  中融国际信托有限公司前身为哈尔滨国际信托投资公司,成立于1987年。20多年来,中融信托始终致力于提升综合资产管理能力,在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务快速发展,为高端客户财富管理开拓了广泛的空间。2008年至2011年,公司资产管理规模分别为708亿元、1323亿元、1820亿元、1784亿元(信托资产规模1742亿元,自有资产42亿元),居同行业前列;2011年底公司净资产33.21亿元,各项风险控制指标达到银监会关于信托公司净资本管理的要求;全年实现净利润10.53亿元。创造了良好的经济效益和社会效益。

  新浪仓石研究中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一,提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等资产配置服务,以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询:010-62675061)